Павел Русецкий, руководитель практики RBS, о преимуществах и недостатках новой схемы покупки недвижимости и первых итогах реформы.
1 июля в силу вступили новые правила покупки недвижимости с помощью специальных счетов эскроу. Тема вызвала немало вопросов среди общественности: одни надеются на уменьшение числа обманутых дольщиков, другие относятся к новой схеме настороженно. Безопасен ли этот механизм? Останется ли возможность приобрести квадратные метры по старой схеме? Руководитель практики RBS Павел Русецкий и юрист RBS Алексей Карасов в нашем новом материале рассказывают об основных плюсах эскроу-счетов и первых итогах реформы.
Спустя два месяца после вступления в силу новых правил Центробанк представил статистику открытия счетов эскроу при долевом строительстве по каждому региону России. Выяснилось, что хотя бы по одному такому счету было открыто в 54 из 85 регионов РФ, при этом в части регионов новая схема еще даже не была использована.
А стоит ли игра свеч?
Не стоит умалять преимущества института эскроу в сфере долевого строительства. Сам факт того, что на данный момент этот рынок частично перешел на эскроу-счета, свидетельствует лишь о том, что нормы, которые предусматривают открытие счета эскроу в сфере ДДУ, были приняты достаточно недавно. Соответственно, не все застройщики и не все участники долевого строительства успели перейти на новую модель. Также ситуация осложняется тем, что не все банки, а лишь уполномоченные в законном порядке могут предоставлять эскроу-услуги в этой сфере.
Эскроу-счет является абсолютно безопасным, так как ответственность за финансовые средства дольщиков напрямую несет банк. Основным преимуществом счета эскроу, вне зависимости от того, используется этот институт в сфере ДДУ или нет, является высокий уровень сохранности средств. Это абсолютная гарантия того, что средства будут выплачены контрагенту лишь в том случае, если он выполнит принятые на себя обязательства. Таким образом, сама природа счета эскроу исключает возможность возникновения феномена обманутых дольщиков.
Единственный риск, который несут на себе участники долевого строительства, — возможное банкротство банка, который предоставляет эскроу-услуги. Здесь как ипотечники, так и приобретающие жилье «за наличку» рискуют одинаково.
Эскроу-счет преобразуется в конкурсную массу, и вернуть деньги довольно проблематично. Но и для этой ситуации есть свой выход — можно застраховать деньги от банкротных процедур в отношении эскроу-агента. Государство, в свою очередь, гарантированно страхует до 10 млн рублей на период регистрации сделки (ст.12.1 ФЗ о страховании вкладов), а страховщиком выступает агентство по страхованию вкладов (АСВ).
Передумкой прошлого не воротишь
Основные изменения нового механизма покупки недвижимости заключаются в том, что на уровне специального закона появилось императивное предписание о заключении договора эскроу-счета между банком-эскроу-агентом, долевым участником и застройщиком. Это не затронет уже обманутых дольщиков, но поможет сократить их количество в будущем и создаст дополнительные гарантии для долевых участников.
Однако приобрести недвижимость по старой схеме все же можно. Власти разрешили продавать по старым правилам те проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% ДДУ. Минстрой России позволил застройщикам реализовать это право при достижении показателей к 1 октября. Однако для некоторых компаний есть исключения.
Тех покупателей, кто уже заключил договоры долевого участия, переход на эскроу-счета не коснется. У новых покупателей остается право, и оно предоставлено им законом: свобода договора как минимум.
К сожалению, тем, кто столкнулся с обманом до вступления в силу поправок об эскроу, вряд ли удастся легко выйти из затруднительного положения. Закон предоставляет право на расторжение договора и обращения в суд за получением компенсации по договорам долевого участия.
Гарантия качества
Использование счетов эскроу направлено не только на обеспечение защиты интересов участников долевого строительства и минимизацию рисков возникновения феномена обманутых дольщиков, но и на создание дополнительных гарантий для застройщика.
Так, благодаря созданию эскроу-счета появляется ликвидная денежная масса, средства которой идут на выдачу целевого кредита застройщику по пониженной ставке. Поэтому данный институт можно рассматривать исключительно в качестве положительной меры.
Новые изменения в законодательстве в ближайшее время не потребуются — эскроу-счет уже является достаточно надежным средством для страхования дольщиков, что повлияет на снижение числа обманутых граждан. К тому же осуществлять эскроу-агентскую деятельность в долевом строительстве могут не все банки, а лишь уполномоченные.
