Медиацентр Экспертное мнение

Глубокие отношения

07.04.2020

Руководитель практики международного коммерческого арбитража RBS Павел Русецкий объясняет нюансы взаимоотношений с арендодателями во время пандемии COVID-19.

Глубокие отношения

В результате пандемии коронавирусной инфекции многие компании переводят своих сотрудников на удаленный режим работы и даже рассматривают возможность временного закрытия своих офисов. Перед такими организациями встает вопрос: минимизировать расходы на содержание офисов или полностью отказаться от аренды помещений?

Заключение соглашения 

Первый вариант, который может рассмотреть арендатор, — это заключение соглашений между сторонами согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

В сложившейся ситуации заключение дополнительного соглашения к договору аренды, в котором стороны могут предусмотреть для себя комфортные условия на небольшой период, например 1-3 месяца, можно считать самым оптимальным и, что важнее, бесконфликтным и безопасным способом решения проблемы. 

В таком соглашении стороны могут уменьшить арендные платежи, установить отсрочку исполнения обязательств и ограничить применение неустойки. 

Глубокие отношения

Изменение обстоятельств 

К сожалению, первым вариантом воспользоваться смогут не все, ведь не каждый арендодатель готов пойти на заключение дополнительных соглашений к договорам аренды. В таком случае, при наличии одновременного ряда условий, которые предусмотрены законом, арендатор может действовать в соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации. 

Существенное изменение обстоятельств дает возможность: 
а) внести изменения в договор; 
б) расторгнуть договор. 

Если стороны не смогли договориться, можно обратиться и в суд. Но тут надо учитывать момент, что обычно суды нехотя идут на внесение изменений в договор, поэтому скорее стоит рассчитывать на его расторжение. Но и здесь есть нюансы: при расторжении суд распределяет все понесенные в связи с исполнением договора за период до его расторжения расходы между сторонами. То есть суд может снизить размер как арендных платежей, так и штрафных санкций за просрочку в оплате этих платежей.

Глубокие отношения
 

Судебный спор не выгоден никому, поэтому в любом случае рекомендуем начать переговоры с арендодателем и не исключать возможность подписания дополнительного соглашения. Если этого сделать не получится, направьте уведомление о возможности внести изменения в договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Форс-мажор 

Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как форс-мажор? Можно, но только в том случае, если стороны предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора. Сам факт признания пандемии COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты за аренду. То есть, если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.

В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения к ним доступа наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств (выплату штрафов и неустойки, к примеру) и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки в период распространения коронавирусной инфекции не может быть основанием для освобождения от платежей.

Закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя будет признаваться ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.

Глубокие отношения

В случае закрытия объектов коммерческой недвижимости из-за форс-мажора по решению органов государственной власти арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков или иных санкций, предусмотренных договором, а арендаторы могут претендовать на освобождение от внесения арендной платы. 

Правительство РФ объявило о временной отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества на срок до 1 мая 2020 года. Но в этой ситуации речь также идет не об освобождении от арендной платы, а об отсрочке арендных платежей без уплаты неустоек и иных санкций.

Досрочное расторжение договора аренды 

Бывает и обратная ситуация: арендаторы не уверены, что хотят продолжить взаимоотношения со своими контрагентами. В таком случае возможно несколько вариантов решения проблемы: 

  1. Самый оптимальный вариант для всех сторон: всегда можно подписать соглашение о досрочном расторжении договора. Пункт 1, статья 450 ГК РФ. 
  2. В судебном порядке по требованию одной из сторон на основании пункта 2, статьи 450 и 451 ГК РФ. 
  3. В одностороннем внесудебном порядке: если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из сторон, заранее предупредив другую, вправе досрочно расторгнуть такой договор; если договор аренды заключен на определенный срок, возможен одностороннее расторжение договора аренды во внесудебном порядке, только если такие условия предусмотрены в самом договоре. 

Резюмируя все вышесказанное, отмечаем, что арендаторы помещений могут претендовать на освобождение от арендной платы или уменьшение арендной платы по договору в связи с распространением COVID-19 в одном из следующих случаев:   

  • Нормативно-правовым актом будут закрыты для посещения такие центры; 
  • Арендодатель самостоятельно приостановит доступ к ним; 
  • Договором аренды будет прямо предусмотрено освобождение арендатора от внесения арендной платы при наступлении форс-мажора, и исполнение договора будет невозможным именно по причине коронавирусной пандемии; 
  • Стороны подпишут дополнительное соглашение; 
  • Арендатор расторгнет договор в одностороннем порядке (при наличии такой возможности).   

В иных случаях обязательства по внесению арендной платы сохраняются, даже несмотря на объявление форс-мажора.

Обращаем особое внимание, что корреспонденция с арендодателем может в будущем стать доказательственной базой в судебном споре. Поэтому рекомендуем соблюдать письменную форму.
Павел Русецкий
Автор
Павел Русецкий
руководитель практики международного коммерческого арбитража Rights Business Standard
Все публикации